Você ocupa o imóvel há anos, mas ele não está no seu nome.

Quem comprou e pagou, mas não obteve a escritura, normalmente guarda um contrato particular, recibos ou declarações de quitação. Esses documentos podem caracterizar o justo título exigido pelo art. 1.242 do Código Civil, que permite a usucapião ordinária com dez anos de posse contínua e de boa-fé, prazo reduzido a cinco anos quando o imóvel foi adquirido onerosamente com base em registro depois cancelado e o possuidor nele estabeleceu moradia ou realizou investimentos de interesse social e econômico. Sem justo título, aplica-se a usucapião extraordinária do art. 1.238, com quinze anos, ou dez anos quando o possuidor mora no imóvel ou nele realizou obras ou serviços produtivos. Quando o vendedor ou seus herdeiros ainda podem ser localizados e a cadeia de documentos está completa, a adjudicação compulsória, que também pode ser feita no cartório, costuma ser via mais simples que a usucapião.

• Cadeia de documentos desde o proprietário registrado, ainda que informal, mostrando como o imóvel chegou ao possuidor atual.
• Soma das posses. O comprador pode acrescentar à sua a posse do vendedor, nos termos do art. 1.243 do Código Civil.
• Boa-fé e justo título são exigidos apenas na modalidade ordinária.

A ocupação permitida ou tolerada pelo proprietário não gera posse, conforme o art. 1.208 do Código Civil, e por isso morar na casa dos pais, com a concordância deles, não conduz à usucapião. Depois do falecimento, a herança pertence em comum a todos os herdeiros até a partilha, nos termos do art. 1.791 do Código Civil, e a ocupação de um deles é, em princípio, exercício do próprio direito de condômino. O Superior Tribunal de Justiça admite a usucapião entre herdeiros quando há posse exclusiva, sem oposição dos demais e exercida como dono pelo prazo legal, mas tem afastado o pedido quando a moradia decorre de tolerância familiar. Em muitos desses casos, o caminho adequado é o inventário, com a partilha ou a aquisição dos quinhões dos demais herdeiros.

• O momento em que a posse passou a ser exclusiva e ostensiva é o que precisa ser provado.
• Oposição documentada dos outros herdeiros afasta a posse sem oposição exigida pela lei.
• Inventário e usucapião não se excluem, mas a escolha entre eles define custos, prazos e riscos.

A CRFB e o Código Civil preveem modalidades com prazos menores para situações específicas. A usucapião especial urbana, do art. 183 da CRFB e do art. 1.240 do Código Civil, alcança área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados usada como moradia, por cinco anos, por quem não é proprietário de outro imóvel. A usucapião especial rural, do art. 191 da CRFB e do art. 1.239 do Código Civil, alcança área rural de até cinquenta hectares tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que nela tenha moradia, também por cinco anos. A usucapião familiar, do art. 1.240-A do Código Civil, permite ao cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel urbano do casal, de até duzentos e cinquenta metros quadrados, adquirir a parte de quem abandonou o lar, após dois anos de posse direta e exclusiva.

• Não ser proprietário de outro imóvel é requisito das modalidades especiais e da familiar.
• Nas modalidades urbanas, o direito não é reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
• O abandono do lar, para a usucapião familiar, exige saída voluntária e desinteresse pelo imóvel e pela família, e não se confunde com a simples separação.

Desde o Código de Processo Civil de 2015, o art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 permite o reconhecimento da usucapião diretamente no Registro de Imóveis da situação do imóvel, sem ação judicial, com o requerente representado por advogado. O pedido é instruído com ata notarial lavrada pelo tabelião, que atesta o tempo e as características da posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas dos distribuidores e documentos que demonstrem a origem e a continuidade da posse. Desde a Lei nº 13.465/2017, o silêncio do titular registral e dos confrontantes, depois de notificados, é interpretado como concordância. Havendo impugnação que não se resolva no próprio cartório, o procedimento é remetido ao Judiciário.

• Custos de cartório e de medição devem ser estimados antes de começar, a partir da documentação já disponível.
• O prazo costuma ser menor que o da ação judicial, mas depende da documentação e das notificações.
• A via judicial continua disponível quando há conflito ou documentação insuficiente.